Man macht einen Sonntagspaziergang, sieht ein hübsches Haus und zufälligerweise hat es auch noch ein „Zu verkaufen“ – Schild. Es ist Liebe auf den ersten Blick. Doch bevor das Abenteuer Eigenheim beginnt muss man sich mit den unschönen Dingen beschäftigen: Der Finanzierung!
1. Wie viel kann ich mir leisten?
Wie hoch die monatliche Belastung ausfällt, lässt sich anhand der Kaltmiete ungefähr abschätzen. Wenn am Monatsende regelmäßig viel Geld übrig bleibt, darf die Rate beim Immobilienkauf auch etwas höher ausfallen. Im Internet gibt es zahlreiche Rechner, mit denen sich anhand der Einkommenssituation errechnen lässt, wie viel man an Kredit bekommen würde.
2. 0,5 Prozent Zinsen
Zeitungen berichten gerne momentan über sogenannte Hypothekenzinsen im Bereich von unter einem Prozent. Jedoch ist kaum die Rede davon, dass die Traumkonditionen nur im idealfall zugänglich sind.
Doppelverdiener mit einem guten Einkommen und einer hohen Eigenkapitalquote aus dem Verkauf einer andere Immobilie haben gute Chancen. Eine Familie mit einem knappen Budget wird hingegen Risikoaufschläge in Kauf nehmen müssen – die Risikoaufschläge treiben den Zinssatz dann schnell auf rund drei Prozent. Nur die Botschaft von niedrigen Zinsen sollte keinen Kaufanreiz darstellen.
Ist es übrigens absehbar, dass sich die Einkommens oder Vermögenssituation in naher Zukunft verbessern wird (beispielsweise durch eine Beförderung etc.), dann solltest du das Vorhaben zurückstellen. Denn wenn die Risikoaufschläge fest verankert sind, lassen sie sich später schwer wegdiskutieren und bleiben über die vereinzelte Laufzeit erhalten.
3. Wie lässt sich der Preis einordnen?
Ob sich der Kauf lohnt oder nicht, lässt sich einfach aus dem Verhältnis zwischen dem Kaufpreis zu der Jahreskaltmiete vergleichbarer Objekte errechnen. Kleines Beispiel: Bei einem Preis von 230000 Euro stünde eine jährliche Miete von 9000 Euro an. (750 Euro monatlich). Der Kaufpreis geteilt durch die Jahresmiete ergibt nämlich hier einen Wert von 25,55. So lange dauert es also, bis der Käufer gegenüber dem Mieter in Vorteil kommt.
4. Wie viel an Eigenkapital ist nötig?
Für eine durchschnittliche Finanzierung sollten ca. 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital zur Verfügung stehen. Zusätzlich werden für Erwerbskosten weitere 12 bis 15 Prozent der Kaufsumme fällig. Die Banken finanzieren dies in der Regel nicht mit.
5. Verhandeln
Die größte Hürde ist es, das Eigenkapital in den Immobilienkauf einbringen zu müssen. In den meisten Fällen ist es nötig, sich Hilfe aus der Verwandtschaft zu holen, etwa Zinsfreie Darlehn oder auch Schenkungen als vorweggenommenes Erbe. Eine weitere Möglichkeit wäre auch, Eigenkapital einzubringen, zuteilungsreife Bausparverträge, die von ihren Inhabern aber nicht zum Bauen oder Modernisieren benötigt werden.
Diese lassen sich nämlich nach den Bausparbedingungen an Angehörige übertragen, nach §15 Abgabenordnung erstreckt sich dieser Personenkreis über Verschwägerte bis hin zum Verlobten. Somit sind fast alle Türen offen, denn ein Verlöbnis ist formfrei und hat keinerlei Bindungswirkung! Man muss nicht zusammenwohnen und muss auch nicht heiraten.
Bausparverträge können so aus dem Freundeskreis als Eigenkapital „ausgeliehen“ werden. Wenn es außerdem zusätzlich gelingt, den Kaufpreis gegenüber einem aktuellen Wertgutachten weiter herunterzuhandeln, kann auch dieses Ersparnis als Eigenkapital gelten und mindert so den Kreditbedarf.
6. Kalkuliere den Sanierungsbedarf!
Immobilien mit einem hohen Sanierungsbedarf sind kritisch zu betrachten – Grund dafür ist der Handwerkermangel. Wer keine Beziehungen hat muss sich also darauf einstellen, dass der Einzug mit einer Verzögerung stattfinden kann. Die Miete und die Kredite müssen also parallel bedient werden – bei knappen Budgets kann das zu Schwierigkeiten führen
7. Grunderwerbsteuer drücken!
Bei einem Immobilienkauf werden einiges an Zubehör übernommen. Beispiel: Saunakabinen, Markisen oder Terassenmöbel. Die Grunderwerbsteuer ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich – von 3,5 bis zu 6,5 Prozent ist alles dabei. Nebenanschaffungen sollten also aus einem Kaufvertrag unbedingt herausgehalten werden. Bei Eigentumswohnungen ist dies allerdings unkritisch, hier wird keine Grunderwerbsteuer fällig.